2023. 2. 28. (화) 이성태

부동산중개업이 인공지능(AI)의 발달로 소멸될 것인가. 한마디로 “그렇지 않다“고 우리나라 최초이자 66년 전통의 부동산 전문교육기관 경록의 대표 이성태 박사는 단언하고 말을 이어간다.

AI시대가 눈앞에 다가오자 사람들은 ‘없어질 직업이 뭘까‘를 생각하고 말한다. 그러나 잘못 짚은 것이 더 많다. 60~70년대에 미래연구자들은 “모터시대가 오고 모터를 모르면 살 수 없을 것이다“라고 말했다. 그러나 모터 만드는 법을 모르는 우리는 모터가 장착된 컴퓨터, 냉장고 등 모든 기계를 부리고 산다.

그렇다면 인공지능 시대에 중개업은 어떨까. 지금까지의 인공지능은 자아의식이 없는 인공지능이다(弱 인공지능). 이들은 여러 분야에서 활용되는 형태로 개발되어 인간의 한계를 돕는 일을 해 생산성을 높인다. 딥러링을 통해 스스로 학습하는 바둑프로그램 알파고(AlphaGo), 의료분야의 왓슨(Watson)이 대표적이고, 이제 이른바 논문・문학・작곡 등을 가능케 한 모방형의 인공지능인 챗(chat)GPT가 등장했다.

그러나 부동산 거래는 큰 재산거래의 의사결정과정이고 소유권의 거래이며, 소유권과 관련된 복잡한 법률적 문제에 따른 채권 채무 이행문제, 입지와 가격 등의 경제적 문제, 기술적인 물리적 문제 등을 거래 당사자들이 종합적으로 고려해서 의사결정을 내려야 한다.

부동산활동은 현장을 직접 조사 분석하고 법률적・경제적・기술적 측면 등 종합분석이 필요한 임장활동을 필요로 한다. 다시 말하면 부동산거래는 물건 이전에 소유권을 거래하는 것이다. 부동산은 소유권을 잃으면 다 잃게 된다. 소유권에 대한 책임과 중개의 책임을 AI가 질 수는 없다.

따라서 물건 설명 등과 함께 소유권을 중개하는 중개의 책임 또한 공인중개사의 책임 있는 고유 분야이다. 평생 모아 장만했거나 조상 대대로 물려받은 전(全) 재산과 같은 집 한 칸에 대한 거래의 책임을 AI에게 물을 수는 없는 것이다.

결론은 AI는 부동산활동을 도울 뿐이지 거래 당사자의 느낌과 생각, 고도의 협상을 거치는 모든 행태를 고려한 가치 판단과 의사결정을 내릴 수는 없다는 것이다. 중개의 의사결정은 공인중개사가 하고, 거래의 의사결정은 당사자들이 한다.

AI는 부동산거래의 안전성과 효율성, 그리고 양질의 중개 서비스가 보다 효율적으로 이루질 수 있도록 도와주어 중개업을 더욱 매력 있게 발전시킬 것이다(보족의 원리).

중개 업무는 개인의 전 재산과 같은 큰 금액이 거래되므로 그에 따른 책임이 크고 종국적으로 그 중개의 책임은 공인중개사에게 있다. 그래서 AI는 공인중개사의 중개업무가 더 안전하고 더 효율적으로 이루어질 수 있도록 돕는 보족의 기능을 수행하게 된다. 예로써 면허증을 가진 의사가 사용하는 의료분야의 왓슨(Watson)과 같은 기능을 할 것이다. 왓슨이 더 나은 의료서비스를 제공하듯 AI의 도움을 받는 중개서비스도 놀랍게 향상될 것이다.

그렇다면 사람처럼 자유로운 사고가 가능한 자아를 가진 인공지능의 시대가 열리면 공인중개사의 전망은 어떨까. 이런 인간형 인공지능은 아직 나오지 않았지만 출현한 가능성은 있다. 이들을 인간과 같은 방식으로 생각하고 행동하는 유형인 ‘인간형 인공지능’ 그리고 인간과 다른 방식으로 스스로 생각하는 유형인 ‘비 인간형 인공지능’으로 구별할 수 있다.

인간형 인공지능이 나온다고 하면 중개업에는 어떤 영향이 있을까. 공인중개사 자격증, 즉 중개업 면허증은 인간이 받는 것이다. 인간형 인공지능의 소유자(차용자)는 중개업자가 될 것이다.

중개자는 AI를 노동로봇으로 부려 보다 더 좋은 중개서비스를 제공하고 더 많은 수익을 창출하게 될 것이다. 당해 부동산정보를 보다 빠르고 안전하게 분석해 거래의 의사결정시간을 단축시켜 거래도 활발해지고 그만큼 중개시장도 커질 것이다. 인간형이든 비 인간형이든 AI는 공인중개사와 고객을 위해 부려지는 유익한 도구일 뿐이다.

지금 부동산공부를 해두길 권한다. 부동산의 가치는 경제가 성장할수록, AI등 기술이 발전 할수록 공인중개사의 가치는 높아질 것이다. 또한 부동산시장의 규모(도시 등)는 계산할 수 없을 만큼 커지고, 중개물건의 규모도 상상을 초월해서 커질 것이다. AI 등 눈부신 기술의 발전으로 부동산거래의 안전성과 효율성이 극대화될 것이다. 이것이 지금까지의 인류가 경제의 성장과 기술발전에서 얻은 학습효과이다. 이렇게 이 대표는 말을 마쳤다.