토지수급의 균형이 깨져 지가급등의 현상이 일어나고 지가상승을 기대한 지주(地主)들은 시가지 중심으로 몰리며, 택지수요자는 상대적으로 값싼 도시외곽지역으로 빠져나가 도심은 주택·학교아동수 등이 줄고, 공공기관·산업기관만 남아 도심의 주간인구와 야간인구가 현격히 차이가 나게 되는 현상을 말한다.
대체로 정성적 분류(Qualitative Classification)와 계량적 분류(Quantitive Classification)방법으로 분류한다. 1) 정성적 분류 일반적 중심지 기능, 특수한 도시기능, 인구규모, 인구밀도 등에 의한 방법으로 타워의 상업, 공업, 정치, 사회적 중심과 건강휴양도시분류, 오로소의 행정, 군사, 문화, 생산, 교통, 휴양도시분류가 있다. 또한 크리스탈러의 인구규모에 의한 농촌도시, 소도시, 중도시, 대도시, 거대도시분류가 있다.
2) 계량적 분류 기능의 전문화에 따른 해리스의 분류, 좀바트의 경제기반산업, 비기반산업에 의한 분류 등이 있다. 다변량 분류방법은 컴퓨터에 의한 통계처리능력의 발달과 함께 최근의 도시분류방법에서 가장 널리 쓰이는 방법이다.
도시의 성장이 무질서·불규칙하게 평면적으로 확산되는 것을 말한다. 이러한 스프롤현상은 주거지역에만 생기는 것이 아니고 상업지역이나 공업지역 등에도 생기며, 대도시의 도심지보다 외곽부에서 더욱 발달한다.
1) 고밀도 연쇄개발현상 … 합리적 밀도수준 이상의 수준을 유지하면서 인접지를 잠식해나가는 현상이다. 2) 저밀도 연쇄개발현상 … 합리적 밀도수준 이하의 수준을 유지하면서 인접지를 잠식해나가는 현상이다. 3) 비지적 현상 … 도시 가운데에 상당한 공지를 남기면서 교외로 확산되는 현상이다.
1) 1차 지역사회(a primary community) … 1차 지역사회는 자체적인 경제적 기반을 갖고 있는 사회로서 대도시지역이 다른 지역사회로부터 독립적으로 존재하는 지역사회이다.
2) 2차 지역사회(a secondary community) … 2차 지역사회는 1차 지역사회에 의해 그 규모 및 경제력이 좌우되는 위성지역사회(satellite community)이다. 위성지역사회는 통근자들이 거주하기 때문에 침대도시(bedroom towns and cities)로 더 잘 알려져 있다.
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